プロフィール

・昭和31年(1956年)生まれ
・昭和56年3月 東京大学法学部卒業
・昭和56年4月 司法研修所入所(第35期)
・昭和61年4月 前川法律会計事務所を開設
・平成 9年3月 セントラル法律事務所を開設
・平成 9年4月 名古屋弁護士会(現、愛知県弁護士会)副会長

人混みを避ける。

何年か前、今も満99歳で頭もしっかりした健康な男性と話をしたとき、その人は、人混みを避けたということだった。
有名な場所は、休日は混みあうため、平日に出かけたということだ。
交通手段も、公共交通機関ではなく、自家用車を運転して出かけた。
それだけが健康の秘訣ではないだろうが、重要な点だと感じていた。
最近の新型コロナウイルスから身を守る方法は、人混みを避けるということだ。
新型コロナウイルスだけでなく、それが終息した後も、人混みを避けるということは必要だろう。
人々は、人混みを避けるということをある程度学んだといえるから、今後は、人混みを前提とする行事・仕事は、避けられていくだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年05月27日 | Permalink

新型コロナ禍を経験して、不動産の見方は、どのように変化するか?

在宅勤務ができるようになれば、全社員が集まるような大きな事務所は不要になる。
このことは大きな本社ビルは必要がないと言うことになっていく。
どのような不動産を持つべきかを考えるときに、これまでは事務所系を中心に考えてきたが、これからは住居系を中心に考える必要がある。

住居系といっても、これまでの考え方は変えられる必要がある。
これまでは、集合住宅のような建設するのに効率的な建物が想定されていた。
しかし、これからは個人が充分楽しめる形を考えていく必要がある。
個人が十分楽しめるためには、ある程度の広さが必要だ。
必要最小限の物だけを持つと言う考え方(ミニマリスト)も成り立つとは思うが、それはある程度の物を持って楽しんだ後に、減らすことを考えるときに、初めて有効だ。
最初から物を持たないとするならば、物の価値を判断することができない。

新型コロナ禍のためにステイホームが求められたとき、自宅が部屋数も少なく、狭い場合は、ストレスも多い。
部屋数がある程度あれば、必要なときは1か所に集まるが、普段はそれぞれの空間があるという使い方ができる。

事務所を自宅の外に持つ人は、事務所に行くことによって気分転換ができるという面がある。
自宅にいては、全くプライベートスペースがない場合、離れたところに事務所があれば便利だ。これが自宅の外に事務所を持つ理由だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年05月22日 | Permalink

安全と安心

安全は、客観的な判断を前提とするが、安心は、それぞれの人の主観的な判断に基づく。
このため、安全なのに安心できないということや、安全でないのに安心しているということが生じる。
安全なのに安心できないとなると、過剰な安全を前提とすることになり、コストは大きくなる。この結果、負担を強いられるのは、弱者だ。
ところが、弱者が安心に一番敏感なのかもしれない。安全なのに安心できないというのは、弱者に多いと思われる。強者は、安全が崩れた場合でも、何らかの対応ができると考えており、また、それを実行できる。弱者は、何もできないところに追い込まれる。
このような状況から、強者は、コスト高を仕方がないととらえているのに対して、弱者は、コスト高を負担できないところまで放置することになる。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年05月14日 | Permalink

不動産物件の利回り

収益不動産を選ぶとき、物件の利回りを重視することが強調されることがある。
しかし、エリアごとの利回りを検討すると、利回りが高いエリアは、人気では落ちるエリアだ。
債権の価格と利回りの関係に似たところがあると思う。
したがって、物件の将来性を考えた選択をするべきだ。
物件の利回りと借入の金利を比較検討することは必要だが、全体としてキャッシュフローが回るのであれば、人気のエリアを選ぶべきだ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年04月20日 | Permalink

素人なりに、金融緩和とは何か?を考えてみた。

物とマネーは同額ではない。物権以外に債権がある。
基本的な生活は、物で行われる。債権は、蓄積であり、余剰物にすぎない。
しかし、債権は、安全や効率のためにできた世界であり、人間の知恵が働く世界である。
このため、債権の世界は、法律的にも多くの規定ができ、複雑化する。
この原点を忘れると、バブル化する。
SFの世界にあるように、人間が体を離れ、脳の中だけの世界で生きる時代が来れば、物の消費は著しく低くなるだろうから、物から離脱した世界も考えられる。
金融緩和とは、物を離れて、余剰物の世界を拡張することである。
理屈の上では、余剰物の世界を拡張すれば、物にも何らかの影響があると思う。
しかし、余剰物だけの世界に限定された動きはあるようだ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年04月07日 | Permalink

根抵当の活用

金融機関から借入をして不動産を購入するとき、通常は、返済を担保するために、借入金額を基準として、普通抵当を設定する。
しかし、こうするとその返済のためだけにしか担保として使えない。
将来もそれを担保として利用するためには、根抵当にする必要がある。根抵当であれば、その極度額の範囲で、他の借入のための担保とすることができる。
将来も不動産賃貸業を展開するのであれば、根抵当にする必要がある。
ただし、根抵当も、設定された極度額がいつでも使えるものではなく、金融機関のその時点での査定が重要となる。
その査定は、かなり保守的(厳格)であり、極度額が5200万円と付いているものでも、金融機関の査定は2200万円にすぎなかった例がある。
極度額は、ある時点での借入額をそのまま付けただけという面がある。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月30日 | Permalink

AIの判断を受け入れられるか?

AIの判断は、そのプロセスが分からない。
したがって、何かのルールに基づいた判断だとは思うが、受け入れられないことも多いのではないかと思う。
テレビの話題として、AIの判断で思ってもみないものが話題になる。
AIの判断は、一つの参考意見だと考えている。
しかし、将来、AIの判断の合理性が判明してくれば、人は、AIの判断を重んじるだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月11日 | Permalink

ブックマークの整理

インターネットを利用することが多くなると、注目サイトをブックマークに登録する。そのブックマークは、フォルダで体系的に整理できる。
その整理の仕方こそ、資料や本の整理と同じように大事になる。
整理の体系は、探したいブックマークをすぐに見つけるために必要だが、その効能は、それだけではない。
 自分のなすべきことに盲点がないか探したり、新しい視点を見つけることに効能がある。
整理の体系に合わないブックマークが出てきたりすると、その体系に検討の余地があることが分かる。
 そのときこそ頭を働かせるべきだ。
 整理の体系に合わないものが複数見つかれば、その共通点から、何か気がつくだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月03日 | Permalink

物事を判断するときは、できる限り全体をつかんで行う必要がある。

不動産を選ぶとき、サイトに、マンションと一戸建て、新築と中古の区分があれば(全体として4区分となる)、エリアを決めた上で、その4区分で調べてみるべきだろう。
マンションを選びたいだけだという場合でも、4区分を調べることで気がつくことは多い。
新築マンションの値段設定を、近隣の中古マンションの売出価格と比較すれば、両者の違いに気がつくだろう。
 新築マンションの値段設定が強気なのかどうかが分かる。
新築一戸建ての値段設定を、近隣の中古一戸建ての売出価格と比較しても同じように気がつく。
 新築一戸建ての値段設定は、物件の質を考えたものではなく、想定した購入者の資金手当て可能価格となっている。
同じくらいの価格の、新築マンションと近隣の中古一戸建てを比べると、広さや機能の違いに気がつくだろう。
 中古一戸建ての方が広いことに気がつく。マンションの管理の手軽さと中古一戸建ての広さとのせめぎ合いがある。
4区分あれば、6通りの比較ができる。
これを行うことで、いろいろと気がついた上で、自分が気に入ったマンションを購入することはいいだろう。
何かを選択したいとき、初めから選ぶ対象の分野を限定してしまうのではなく、その問題に関する分野の全体をつかんでおくと、判断を誤りにくいだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年02月13日 | Permalink