根抵当の活用

金融機関から借入をして不動産を購入するとき、通常は、返済を担保するために、借入金額を基準として、普通抵当を設定する。
しかし、こうするとその返済のためだけにしか担保として使えない。
将来もそれを担保として利用するためには、根抵当にする必要がある。根抵当であれば、その極度額の範囲で、他の借入のための担保とすることができる。
将来も不動産賃貸業を展開するのであれば、根抵当にする必要がある。
ただし、根抵当も、設定された極度額がいつでも使えるものではなく、金融機関のその時点での査定が重要となる。
その査定は、かなり保守的(厳格)であり、極度額が5200万円と付いているものでも、金融機関の査定は2200万円にすぎなかった例がある。
極度額は、ある時点での借入額をそのまま付けただけという面がある。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月30日 | Permalink

AIの判断を受け入れられるか?

AIの判断は、そのプロセスが分からない。
したがって、何かのルールに基づいた判断だとは思うが、受け入れられないことも多いのではないかと思う。
テレビの話題として、AIの判断で思ってもみないものが話題になる。
AIの判断は、一つの参考意見だと考えている。
しかし、将来、AIの判断の合理性が判明してくれば、人は、AIの判断を重んじるだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月11日 | Permalink

物事を判断するときは、できる限り全体をつかんで行う必要がある。

不動産を選ぶとき、サイトに、マンションと一戸建て、新築と中古の区分があれば(全体として4区分となる)、エリアを決めた上で、その4区分で調べてみるべきだろう。
マンションを選びたいだけだという場合でも、4区分を調べることで気がつくことは多い。
新築マンションの値段設定を、近隣の中古マンションの売出価格と比較すれば、両者の違いに気がつくだろう。
 新築マンションの値段設定が強気なのかどうかが分かる。
新築一戸建ての値段設定を、近隣の中古一戸建ての売出価格と比較しても同じように気がつく。
 新築一戸建ての値段設定は、物件の質を考えたものではなく、想定した購入者の資金手当て可能価格となっている。
同じくらいの価格の、新築マンションと近隣の中古一戸建てを比べると、広さや機能の違いに気がつくだろう。
 中古一戸建ての方が広いことに気がつく。マンションの管理の手軽さと中古一戸建ての広さとのせめぎ合いがある。
4区分あれば、6通りの比較ができる。
これを行うことで、いろいろと気がついた上で、自分が気に入ったマンションを購入することはいいだろう。
何かを選択したいとき、初めから選ぶ対象の分野を限定してしまうのではなく、その問題に関する分野の全体をつかんでおくと、判断を誤りにくいだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年02月13日 | Permalink

対象の不動産物件を見たときの、存在感は重要だ。

価格、面積、収益性などで判断することも大事だが、その物件が持つ存在感をとらえることも大事だ。
存在感とは、直感的な判断で、大きさ、外感、印象などの総合的なものだ。

場所や収益性を見て、候補と判断して、現地に赴いたところ、使える部分の大きさ、不便さを感じてしまったことがある。
現時点の収益性だけでなく、その物件が持つ、そもそもの大きさ、能力に着目することも考えるべきだ。

その物件のエリアが持つ華やかさに目を奪われることもある。
しかし、その華やかさだけでは、利用を続けることは難しいことが出てくる。

もちろん大きいだけでいいのではない。
そのエリアでの存在感が重要であり、その判断はきちんとしなければいけない。

眺望も重要だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2019年11月05日 | Permalink

不動産の選び方

これからの人々が求める施設・設備は何か、を考えることに尽きる。
もっと具体的に言えば、昼間はどこで過ごし、夜間はどこで過ごすことを求めるか、仕事日と休業日で、それぞれ分けて考える。

街の雰囲気を示すとき、大学との関係が大きな意味を持つ。
昔は、お寺が大きな意味を持った。
初等教育は、寺子屋だったかもしれないが、その後の知識・知恵はお寺だった。
ところが、お寺は、葬式仏教になってしまった。
大学も、学生相手に卒業資格を認定するだけで、入学することは苦労もあるが、卒業は楽にできるのであれば、学生生活は、バイトと遊びだけになる。
大学も、今の機能に安住していると、いずれお寺がたどった道を歩むことになる。
ただ、大学は、若者が集まり、環境も緑が多く、アドバンテージは大きい。

子どもの通学する学校
質の高い公立学校があることは、アドバンテージだ。
 その校区の世帯の年収で判断することも1つの方法だとは思うが、参考までに。

病院
近くにあれば安心。

デパートなど物販施設は、経済成長の時期は、皆が楽しみに買物に寄った。
しかし、物ではなく、体験が求められる時代になると、デパートは頭打ちになった。
店舗は、ショールームであり、はじめて買う物など、実物を確認したいときに行くだけになる。
定番商品は、ネットで買う方が、お金も時間も節約になる。

美術館、画廊、劇場、コンサートホール
自分の楽しみを深めるためには、近くにあった方がよい。

静かであること。
自動車や鉄道の音は、気になる。
その点、タワーマンションの上層階は、静かだ。

緑の多いこと。
草木は、季節の変化を感じさせてくれる。
草取りは大変だが、発想を変えることもできる。雑草と言われる草も、花をつける。

ゆとりあるスペース。
必要最小限のスペースと物で生活することも楽しめるが、ゆとりあるスペースがあれば、落ち着いた環境を実現できる。
仕事中、疲れ・眠気を感じたとき、人目を気にせず、長めのソファーにごろりと横になれば、回復する。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2019年10月24日 | Permalink

いつまで集合住宅を作り続けるのか?

集合住宅には、区分所有、賃貸を含めて考える。

収益性を考えれば、集合住宅となる。
 収益率を計算すれば、集合住宅が合理的となってしまう。

しかし、収益率は現在のものだ。別の観点を入れると結論は、異なってくるのではないか?
 管理の自由さ
 快適な環境
  停電時の階段上り下り

投資家として考えるとき、すでに持っている人は、現在の収益率ではなく、将来の姿を考えて、収益性を少し落としてでも、管理に無理がない形を考えるべき時期に来ていると思う。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2018年08月27日 | Permalink

不動産を買うことの意味は、スペースをどれだけ持ち、そこで何をしたいかということだけだ。

人口減少で不動産価格が下がることはあるのだろうが、マネーでどう評価されようと、自分はスペースをコントロールしたいだけだ。荘園領主、戦国武将と同じように、マネーの評価を気にすることはない。

人口が減っていく社会であっても、自分はスペースをどれだけ持ち、そこで何をしたいかを考えるだけだ。

人間は、実体のあるものとして生きている。
 人間の体が不要になり、脳だけの存在となり、脳内の変化だけで楽しみ、生きているといえるのであれば、スペースの意味は、限定的になるのかもしれないが、それは空想の世界だと思う。

実体のあるものとしては、自分の周りであるスペースをコントロールしたいと思うだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2018年07月13日 | Permalink

人口が減って、不動産が余ってくるならば、どうするか?

余る不動産は、値が上がらないから、投資対象としての魅力に欠けると考える人がいる。

しかし、人口が減るということは、1人あたりの不動産が広くなることだから、それぞれの人は、自分が所有している不動産を広くできる機会があると考える道もある。

その意味は、必要もないのに所有不動産を広くすることを考える必要がないだろうが、現在の所有不動産の環境を良くする必要があるならば、それを行うチャンスがあるということだろう。

広すぎる家は扱いづらいが、少し広くなることで、大きく変わることはあるだろう。
こうしたことは、数値で表わしにくい場合があるが、投資判断を、質的なものにとらえ直すべきだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2018年07月12日 | Permalink

古い一戸建て空家の利用

社会は、効率のために、集合住宅を作り続けている。
確かに、集合住宅は、投下資本に対する収益率は高くなる。
また、新しいときは、きれいであり、テナントも見つけやすいのだろう。

しかし、集合であることにより、騒音など問題も生じる。
将来にわたって、集合住宅が有利だとは思えない。

むしろ、古い一戸建て空家のメリットを考えるべき時代だ。
 基本的に広い。
 多少の手入れは認めてもらいやすい。
 植物を育てる庭もある。

新しさ、きれいさのみを求めない生き方が求められる。

庭は、時間をかけてこそ味わいが出る。
建物も、本来は、同じだと思う。

借入をして(金利を払って)取得しても、収益性がなければ、投資家は見向きもしないだろう。
しかし、収益性を求めない、すでに持っている人には、利用の道はある。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2018年04月06日 | Permalink

不動産を収益性とは別の観点で見る。

建物の趣、庭の作り方などが、収益性とは別の観点だ。
投資家は、効率だけで不動産を見すぎている。

建物の趣をどう味わうかは、もう少し立ち止まって考えてもいいことだと思う。
その建物を作った人が、こだわりを持ったところを、良く見るべきだ。

庭についても同じことが言えると思う。
庭を作る樹木、草花、岩について、これまで名前すら知らなかった。
樹木、草花、岩の構成の仕方も考えたことがなかった。
剪定の仕方もあまり知らなかった。

ほかっておくと、樹木、草花はどんどん伸びてきて、岩を覆い、見えなくする。
また、種が他から運ばれ、思わぬ所に草木が生えてくる。

庭を作る要素について知るためには、それなりの時間を必要とする。しかし、それは楽しめる時間だ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2018年02月06日 | Permalink