日本は、新築住宅を作りすぎている。

住宅の流通を世界的に比べた場合、日本は中古住宅よりも新築住宅の取引が圧倒的に多い。これに対して、アメリカやイギリスは、中古住宅の流通が圧倒的に多い。
日本における人口減少は、世帯数の減少となり、住宅の個数は、制限される方向に行くだろう。
コロナ禍によりネットを使った働き方が進む中で、仕事場はこれから大きく変わる。これまでのように恐竜のような大きなビルは必要ないのではないか。
これに対して、住まいは、より環境の良いものになっていくだろう。
こうしたことを考えると、不動産投資のあり方も変わっていくことになる。
住まいとしては、集合住宅を作ることを減らす。
そもそも集合住宅は、プライバシー保護の点で問題がある物件が多い。
また、再建築にあたっては集合住宅に住む人の意見がまとまらないと簡単に進められない問題がある。
環境の良い戸建て物件を取得する。
商業施設については、ある程度の規模と店舗の集約が必要だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2021年10月05日 | Permalink

借地の情報は、もっと流通させる必要がある。

将来は、土地を購入するのではなく、建物所有のための賃借をもっと広げる必要がある。
不動産情報のサイトを見ても、現在は、駐車場用地や資材置き場に適した不動産しか情報が集まっていない。
もっと広い用途が提案されて、借地情報が開示される必要がある。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2021年03月02日 | Permalink

建物を考えるときに、恐竜から哺乳類まで色々と例えることができる。

恐竜に例えられるのは、ビジネスで言えば大型ビル、住まいで言えばタワーマンションだろう。
これに対して哺乳類に例えられるのはビジネスと居住が一体化した一戸建てではないかと思う。
恐竜と哺乳類の中間的な形としては、ビジネスで言えばペンシルビル、住まいで言えば集合アパートがある。
建物について考えるときに必要な事は2つある。
①自分のみで自由に建て替えができること、②エレベーターなどに頼らないで生活ができること
一戸建てではなくマンションで考えたとき、こうした条件は売却しやすい低層のマンションということになるだろう。
建物を考えるときに必要な事は次の点だと思う。
匿名性が保てる都会にあること
掃除が面倒にならない程度の広さがあること
家族とは言え各個人のプライベート空間があること
歩ける範囲に楽しめるスポットがあること
自然の変化を身近に感じられる庭があること。公園でも同じような楽しみ方はできるかもしれないが、自由に剪定したり手入れができることも必要だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2021年02月17日 | Permalink

都市に住む意味は、何か?

都市は、消費の場だ。
  消費の場という事は、楽しめる。
 したがって、誰しも都市の生活に憧れる。
ところが、その先に新しい展開をすることができるかどうかが大事だ。
 知は、孤独から生まれるが、他の人に伝わらなければ自己満足に終わってしまう。
 したがって、誰しも都市を目指す。
結局、知を作り出すことと知を伝えることを同時に行える場所が良いことになる。
 都市に住んで、消費だけに流されない生き方が求められる。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年12月18日 | Permalink

これからの事務所の条件

自宅は、就寝するところだとする。
仕事と遊びは、自宅の外に出て行うことが多いだろう。
自宅の外に出るのは、仕事や遊びは、それを行うことができる場所が別にあるからだ。
しかし、自分が事業主であるならば、少なくとも仕事は自宅で行うことができる。
ところが自分が事業主であっても、仕事は自宅とは別の場所で行うことが多い。これは自分にとって自由な時間を作るためだろう。家に残る人にとっても、誰かが四六時中居てもらったら憂鬱だ。
したがって、自宅以外に仕事の場所は残るだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年10月28日 | Permalink

不動産以外に、お金を持っていく先

不動産は、基本的に自分で利用するものを確保すると考えるべきかもしれない。
大陸のように他民族が押し寄せる場所であればともかく、日本では、不動産の安全性は高いかもしれないが。
不動産の将来に対する考え方
人口が減少すれば不動産の需要は減ることは確か。
在宅勤務が普通になれば、事務所は今ほど必要がない。
お金のをどこに置くかは、換金が容易であるものを考えるべきだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年08月19日 | Permalink

新型コロナ禍を経験して、不動産の見方は、どのように変化するか?

在宅勤務ができるようになれば、全社員が集まるような大きな事務所は不要になる。
このことは大きな本社ビルは必要がないと言うことになっていく。
どのような不動産を持つべきかを考えるときに、これまでは事務所系を中心に考えてきたが、これからは住居系を中心に考える必要がある。

住居系といっても、これまでの考え方は変えられる必要がある。
これまでは、集合住宅のような建設するのに効率的な建物が想定されていた。
しかし、これからは個人が充分楽しめる形を考えていく必要がある。
個人が十分楽しめるためには、ある程度の広さが必要だ。
必要最小限の物だけを持つと言う考え方(ミニマリスト)も成り立つとは思うが、それはある程度の物を持って楽しんだ後に、減らすことを考えるときに、初めて有効だ。
最初から物を持たないとするならば、物の価値を判断することができない。

新型コロナ禍のためにステイホームが求められたとき、自宅が部屋数も少なく、狭い場合は、ストレスも多い。
部屋数がある程度あれば、必要なときは1か所に集まるが、普段はそれぞれの空間があるという使い方ができる。

事務所を自宅の外に持つ人は、事務所に行くことによって気分転換ができるという面がある。
自宅にいては、全くプライベートスペースがない場合、離れたところに事務所があれば便利だ。これが自宅の外に事務所を持つ理由だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年05月22日 | Permalink

不動産物件の利回り

収益不動産を選ぶとき、物件の利回りを重視することが強調されることがある。
しかし、エリアごとの利回りを検討すると、利回りが高いエリアは、人気では落ちるエリアだ。
債権の価格と利回りの関係に似たところがあると思う。
したがって、物件の将来性を考えた選択をするべきだ。
物件の利回りと借入の金利を比較検討することは必要だが、全体としてキャッシュフローが回るのであれば、人気のエリアを選ぶべきだ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年04月20日 | Permalink

素人なりに、金融緩和とは何か?を考えてみた。

物とマネーは同額ではない。物権以外に債権がある。
基本的な生活は、物で行われる。債権は、蓄積であり、余剰物にすぎない。
しかし、債権は、安全や効率のためにできた世界であり、人間の知恵が働く世界である。
このため、債権の世界は、法律的にも多くの規定ができ、複雑化する。
この原点を忘れると、バブル化する。
SFの世界にあるように、人間が体を離れ、脳の中だけの世界で生きる時代が来れば、物の消費は著しく低くなるだろうから、物から離脱した世界も考えられる。
金融緩和とは、物を離れて、余剰物の世界を拡張することである。
理屈の上では、余剰物の世界を拡張すれば、物にも何らかの影響があると思う。
しかし、余剰物だけの世界に限定された動きはあるようだ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年04月07日 | Permalink

根抵当の活用

金融機関から借入をして不動産を購入するとき、通常は、返済を担保するために、借入金額を基準として、普通抵当を設定する。
しかし、こうするとその返済のためだけにしか担保として使えない。
将来もそれを担保として利用するためには、根抵当にする必要がある。根抵当であれば、その極度額の範囲で、他の借入のための担保とすることができる。
将来も不動産賃貸業を展開するのであれば、根抵当にする必要がある。
ただし、根抵当も、設定された極度額がいつでも使えるものではなく、金融機関のその時点での査定が重要となる。
その査定は、かなり保守的(厳格)であり、極度額が5200万円と付いているものでも、金融機関の査定は2200万円にすぎなかった例がある。
極度額は、ある時点での借入額をそのまま付けただけという面がある。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月30日 | Permalink