不動産以外に、お金を持っていく先

不動産は、基本的に自分で利用するものを確保すると考えるべきかもしれない。
大陸のように他民族が押し寄せる場所であればともかく、日本では、不動産の安全性は高いかもしれないが。
不動産の将来に対する考え方
人口が減少すれば不動産の需要は減ることは確か。
在宅勤務が普通になれば、事務所は今ほど必要がない。
お金のをどこに置くかは、換金が容易であるものを考えるべきだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年08月19日 | Permalink

新型コロナ禍を経験して、不動産の見方は、どのように変化するか?

在宅勤務ができるようになれば、全社員が集まるような大きな事務所は不要になる。
このことは大きな本社ビルは必要がないと言うことになっていく。
どのような不動産を持つべきかを考えるときに、これまでは事務所系を中心に考えてきたが、これからは住居系を中心に考える必要がある。

住居系といっても、これまでの考え方は変えられる必要がある。
これまでは、集合住宅のような建設するのに効率的な建物が想定されていた。
しかし、これからは個人が充分楽しめる形を考えていく必要がある。
個人が十分楽しめるためには、ある程度の広さが必要だ。
必要最小限の物だけを持つと言う考え方(ミニマリスト)も成り立つとは思うが、それはある程度の物を持って楽しんだ後に、減らすことを考えるときに、初めて有効だ。
最初から物を持たないとするならば、物の価値を判断することができない。

新型コロナ禍のためにステイホームが求められたとき、自宅が部屋数も少なく、狭い場合は、ストレスも多い。
部屋数がある程度あれば、必要なときは1か所に集まるが、普段はそれぞれの空間があるという使い方ができる。

事務所を自宅の外に持つ人は、事務所に行くことによって気分転換ができるという面がある。
自宅にいては、全くプライベートスペースがない場合、離れたところに事務所があれば便利だ。これが自宅の外に事務所を持つ理由だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年05月22日 | Permalink

不動産物件の利回り

収益不動産を選ぶとき、物件の利回りを重視することが強調されることがある。
しかし、エリアごとの利回りを検討すると、利回りが高いエリアは、人気では落ちるエリアだ。
債権の価格と利回りの関係に似たところがあると思う。
したがって、物件の将来性を考えた選択をするべきだ。
物件の利回りと借入の金利を比較検討することは必要だが、全体としてキャッシュフローが回るのであれば、人気のエリアを選ぶべきだ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年04月20日 | Permalink

素人なりに、金融緩和とは何か?を考えてみた。

物とマネーは同額ではない。物権以外に債権がある。
基本的な生活は、物で行われる。債権は、蓄積であり、余剰物にすぎない。
しかし、債権は、安全や効率のためにできた世界であり、人間の知恵が働く世界である。
このため、債権の世界は、法律的にも多くの規定ができ、複雑化する。
この原点を忘れると、バブル化する。
SFの世界にあるように、人間が体を離れ、脳の中だけの世界で生きる時代が来れば、物の消費は著しく低くなるだろうから、物から離脱した世界も考えられる。
金融緩和とは、物を離れて、余剰物の世界を拡張することである。
理屈の上では、余剰物の世界を拡張すれば、物にも何らかの影響があると思う。
しかし、余剰物だけの世界に限定された動きはあるようだ。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年04月07日 | Permalink

根抵当の活用

金融機関から借入をして不動産を購入するとき、通常は、返済を担保するために、借入金額を基準として、普通抵当を設定する。
しかし、こうするとその返済のためだけにしか担保として使えない。
将来もそれを担保として利用するためには、根抵当にする必要がある。根抵当であれば、その極度額の範囲で、他の借入のための担保とすることができる。
将来も不動産賃貸業を展開するのであれば、根抵当にする必要がある。
ただし、根抵当も、設定された極度額がいつでも使えるものではなく、金融機関のその時点での査定が重要となる。
その査定は、かなり保守的(厳格)であり、極度額が5200万円と付いているものでも、金融機関の査定は2200万円にすぎなかった例がある。
極度額は、ある時点での借入額をそのまま付けただけという面がある。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月30日 | Permalink

AIの判断を受け入れられるか?

AIの判断は、そのプロセスが分からない。
したがって、何かのルールに基づいた判断だとは思うが、受け入れられないことも多いのではないかと思う。
テレビの話題として、AIの判断で思ってもみないものが話題になる。
AIの判断は、一つの参考意見だと考えている。
しかし、将来、AIの判断の合理性が判明してくれば、人は、AIの判断を重んじるだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年03月11日 | Permalink

物事を判断するときは、できる限り全体をつかんで行う必要がある。

不動産を選ぶとき、サイトに、マンションと一戸建て、新築と中古の区分があれば(全体として4区分となる)、エリアを決めた上で、その4区分で調べてみるべきだろう。
マンションを選びたいだけだという場合でも、4区分を調べることで気がつくことは多い。
新築マンションの値段設定を、近隣の中古マンションの売出価格と比較すれば、両者の違いに気がつくだろう。
 新築マンションの値段設定が強気なのかどうかが分かる。
新築一戸建ての値段設定を、近隣の中古一戸建ての売出価格と比較しても同じように気がつく。
 新築一戸建ての値段設定は、物件の質を考えたものではなく、想定した購入者の資金手当て可能価格となっている。
同じくらいの価格の、新築マンションと近隣の中古一戸建てを比べると、広さや機能の違いに気がつくだろう。
 中古一戸建ての方が広いことに気がつく。マンションの管理の手軽さと中古一戸建ての広さとのせめぎ合いがある。
4区分あれば、6通りの比較ができる。
これを行うことで、いろいろと気がついた上で、自分が気に入ったマンションを購入することはいいだろう。
何かを選択したいとき、初めから選ぶ対象の分野を限定してしまうのではなく、その問題に関する分野の全体をつかんでおくと、判断を誤りにくいだろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2020年02月13日 | Permalink

対象の不動産物件を見たときの、存在感は重要だ。

価格、面積、収益性などで判断することも大事だが、その物件が持つ存在感をとらえることも大事だ。
存在感とは、直感的な判断で、大きさ、外感、印象などの総合的なものだ。

場所や収益性を見て、候補と判断して、現地に赴いたところ、使える部分の大きさ、不便さを感じてしまったことがある。
現時点の収益性だけでなく、その物件が持つ、そもそもの大きさ、能力に着目することも考えるべきだ。

その物件のエリアが持つ華やかさに目を奪われることもある。
しかし、その華やかさだけでは、利用を続けることは難しいことが出てくる。

もちろん大きいだけでいいのではない。
そのエリアでの存在感が重要であり、その判断はきちんとしなければいけない。

眺望も重要だろう。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2019年11月05日 | Permalink

不動産の選び方

これからの人々が求める施設・設備は何か、を考えることに尽きる。
もっと具体的に言えば、昼間はどこで過ごし、夜間はどこで過ごすことを求めるか、仕事日と休業日で、それぞれ分けて考える。

街の雰囲気を示すとき、大学との関係が大きな意味を持つ。
昔は、お寺が大きな意味を持った。
初等教育は、寺子屋だったかもしれないが、その後の知識・知恵はお寺だった。
ところが、お寺は、葬式仏教になってしまった。
大学も、学生相手に卒業資格を認定するだけで、入学することは苦労もあるが、卒業は楽にできるのであれば、学生生活は、バイトと遊びだけになる。
大学も、今の機能に安住していると、いずれお寺がたどった道を歩むことになる。
ただ、大学は、若者が集まり、環境も緑が多く、アドバンテージは大きい。

子どもの通学する学校
質の高い公立学校があることは、アドバンテージだ。
 その校区の世帯の年収で判断することも1つの方法だとは思うが、参考までに。

病院
近くにあれば安心。

デパートなど物販施設は、経済成長の時期は、皆が楽しみに買物に寄った。
しかし、物ではなく、体験が求められる時代になると、デパートは頭打ちになった。
店舗は、ショールームであり、はじめて買う物など、実物を確認したいときに行くだけになる。
定番商品は、ネットで買う方が、お金も時間も節約になる。

美術館、画廊、劇場、コンサートホール
自分の楽しみを深めるためには、近くにあった方がよい。

静かであること。
自動車や鉄道の音は、気になる。
その点、タワーマンションの上層階は、静かだ。

緑の多いこと。
草木は、季節の変化を感じさせてくれる。
草取りは大変だが、発想を変えることもできる。雑草と言われる草も、花をつける。

ゆとりあるスペース。
必要最小限のスペースと物で生活することも楽しめるが、ゆとりあるスペースがあれば、落ち着いた環境を実現できる。
仕事中、疲れ・眠気を感じたとき、人目を気にせず、長めのソファーにごろりと横になれば、回復する。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2019年10月24日 | Permalink

いつまで集合住宅を作り続けるのか?

集合住宅には、区分所有、賃貸を含めて考える。

収益性を考えれば、集合住宅となる。
 収益率を計算すれば、集合住宅が合理的となってしまう。

しかし、収益率は現在のものだ。別の観点を入れると結論は、異なってくるのではないか?
 管理の自由さ
 快適な環境
  停電時の階段上り下り

投資家として考えるとき、すでに持っている人は、現在の収益率ではなく、将来の姿を考えて、収益性を少し落としてでも、管理に無理がない形を考えるべき時期に来ていると思う。


投稿者名 前川弘美 投稿日時 2018年08月27日 | Permalink