裁判所の不動産評価

裁判所の判断について、不思議と思うことがあります。
「収益不動産の評価が本当に低い。」
　1億3000万円で建築された建物（築3年8月）
　ファミリータイプ（２LDK）12室。現在、満室。
　平面駐車場14台付。
　月額108万円の賃料収入あり。
　不動産鑑定を行うと、建物については、5800万円と評価された。
　借入金の返済は、月額50万円。
　土地の評価額は、9000万円（これについては、双方、争っていない）であり、土地建物の合計は、1億4800万円。利回りは、8.8％。
（建物について、実際の取得価額で計算すると、土地建物の合計は、2億2000万円。利回りは、5.9％）

　問題は、この土地建物は、借入金債務を差引くため、評価が、1800万円となることです。
　仮に、借入金の残っていない自宅マンションがあり、その評価が1800万円としたとき、収益不動産と自宅マンションと、どちらを選びますか？
　誰が見ても、収益不動産ではないでしょうか。
　ところが、裁判所の判断は、どちらも評価は同じで、どちらが選ばれても不公平はないというものです。
　うーん、財産観の違い？これを公平と考えて疑問を感じない裁判官が分からない。私なら、収益を生むものを財産と考えますけどね。
　しかし、大事な点は、裁判官は、このように考えるという現実を、素直に見つめることです。このような「違い」を利用することによって、自らの遺産分割協議を有利にすすめることはできるでしょう。

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